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Interventi di manutenzione nelle case in affitto: guida alla suddivisione delle spese.

Interventi di manutenzione di una casa in affitto: guida alla suddivisione delle spese.

Chi deve riparare guasti e interventi di manutenzione in una casa in affitto? Questo è uno degli argomenti più caldi di disputa tra inquilino e padrone di casa. Vediamo di risolvere la questione mettendo un po' d'ordine.

I contratti difficilmente dicono qualcosa in merito e in linea generale possiamo dire che nella maggior parte delle volte gli accessori presenti all'interno dell'immobile sono già più o meno usurati. Nel codice civile l'ordinaria manutenzione spetta all'inquilino mentre quella straordinaria al locatore. Tuttavia, non per tutti è semplice distinguere quali spese rientrino nella prima categoria e quali nell'altra.
Ad esempio si rompe la lavatrice, chi deve cambiarla? Nel condominio si discute dell'adeguamento dell'ascensore, a chi spetta sostenere la spesa? Hai una perdita dai tubi, chi paga l'idraulico? Si incendia una presa elettrica, a chi spetta pagare l'elettricista?
Per prima cosa è importante leggere attentamente il contratto di locazione nella parte relativa alle spese di manutenzione. In quanto il codice civile lascia libere le parti di stabilire cosa compete all’una e cosa all’altra. La legge interviene solo le due parti a non abbiano stabilito nulla o siano stati poco chiari.
Ipotizziamo dunque che nel contratto di affitto ci sia solo un generico riferimento alle norme di legge che necessita quindi di una attuazione concreta. Come si ripartiscono le spese tra proprietario e inquilino? Ecco cosa dice il codice.

1. La manutenzione ordinaria  spetta all'inquilino.
Cosa ci rientra? Tutti quegli interventi di basso valore dovuti al normale logorio dell'uso quotidiano. Ad esempio: lampadine, il telecomando del televisore che cade e si rompe, il tubo della doccia che perde, la guarnizione di un rubinetto.

2. La manuntenzione straordinaria spetta al proprietario.
Se la caldaia, il televisore, la lavatrice e insomma, qualsiasi elettrodomestico si rompono senza una specifica causa, ma unicamente per vecchiaia, le spese di acquisto spettano al proprietario.
Questo discorso vale anche per quanto riguarda la rottura di una tubatura o l'impianto elettrico.

In materia esistono tre norme di riferimento
1. La prima stabilisce che il locatore deve consegnare all'inquilino un immobile in buono stato ed impegnarsi a mantenerlo efficiente durante tutto il periodo di validità del contratto di affitto. 
2. Spetta al padrone di casa eseguire tutte le "riparazioni necessarie" ossia quelle indispensabili per consentire all’inquilino di utilizzare e godere appieno dell’immobile. Come la manutenzione delle pareti, degli impianti elettrico, idrico e di riscaldamento, le spese per l’adeguamento normativo degli impianti stessi. Quindi se nell’appartamento si è creata una rottura delle tubazioni del bagno che ha determinato un’infiltrazione nella casa del vicino che abita al piano di sotto, tutte le spese e gli inconvenienti dalla riparazione sono a carico del locatore. Il caso cambia, se le tubature si rompono per un comportamento negligente o un’azione maldestra dell'inquilino.
3.  L’ultima norma del codice civile definisce invece quali sono le spese che spettano all’inquilino, ossia quello di piccola manutenzione: sono quelle che derivano da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vecchiaia o da caso fortuito (ad esempio un fulmine che abbia mandato in corto circuito l’impianto elettrico o la caldaia).
Se l’appartamento è arredato, gli eventuali piccoli guasti degli elettrodomestici spettano sempre all’affittuario: si pensi alle incrostazioni di calcare nella lavastoviglie, la sostituzione di un cestello della lavatrice, la manutenzione ordinaria della caldaia e l’aggiornamento del libretto ecc.

Cosa succede se l’inquilino anticipa la spesa per conto del padrone di casa presentandogli il conto senza averlo prima consultato? La legge stabilisce che quando l’appartamento necessita di riparazioni che non sono a carico del conduttore è importante avvisare prima il proprietario perché quest’ultimo potrebbe negargli il rimborso delle spese. Tuttavia ciò non vale se si tratta di riparazioni urgenti come ad esempio al rimborso della fattura dell’idraulico chiamato per riparare un tubo del lavandino che perde. In questo caso però c’è un'eccezione: se il padrone di casa dimostra che, se preventivamente avvertito, avrebbe chiamato un tecnico di propria fiducia più economico, e quindi per la stessa riparazione avrebbe speso meno, la cifra da restituire all’inquilino potrebbe essere inferiore. Insomma, sempre meglio informare il proprietario.
 

 

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